📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告对仓储物流 REITs 及其底层资产行业进行深度专题研究。分析认为，仓储物流行业目前处于供应高峰渐退、租金分化筑底的周期，而 REITs 层面正迎来由“换租潮”驱动的估值洗牌与价值重估窗口。
行业主线：
- 供需格局区域分化：2025-2026 年全国新增供应节奏整体放缓，但区域压力不均。华南（尤其是广州）及北京面临较大供给压力；长三角存量最高且处于租户方市场；成渝区域供需相对均衡，表现稳健。
- 量价双承压状态：通用仓储租金与出租率普遍承压，2026 年 3 月平均租金处于历史谷值。短期内业主通过“以价换量”改善空置，预计 2027 年后随供应消化将迎来新上升周期。
关键变化与分歧：
- 租赁模式压力路径不同：关联方整租型项目在下行周期面临“溢价回归”风险，到期续租时租金降幅远超市场渐进式调整（如京东 REIT）；市场化租赁型则直接面对市场波动，压力释放更均匀。
- 需求驱动力转移：三方物流需求在国补刺激下发力，跨境电商需求虽受贸易摩擦影响缩量，但好于预期且加速向欧洲、东南亚多元化转型。
受益方向与风险：
- 受益方向：建议从区位（优先成渝及卫星城市）、资产质量（稀缺性项目）和运管能力三个维度筛选。量化评分前三的标的为九州通 REIT、京东 REIT 和顺丰 REIT。
- 核心风险：宏观经济波动、跨境电商需求下滑、行业复苏不及预期、短期供给维持高位、租金进一步下探等。