租赁住房与产业园区 REITs 2025 年报综述

摘要： 本报告针对 2025 年租赁住房与产业园区 REITs 的年报进行综述，旨在通过构建量化的评估框架，从运营能力和科创属性两个核心维度识别优质资产。

行业主线：

1. 租赁住房 REITs 评估体系：采用五维度综合打分法，权重最高的是运营管理能力（37%），其次为资产质量（26%），其余包括市场与区域经济（20%）、管理人素质（12%）及市场与政策环境（5%）。
2. 产业园区 REITs 评估体系：构建“7+2”指标体系，由 7 大类基础指标（区位、租户、大股东、结构性供需、市场定位、地方政策、股息率）和 2 大类附加指标（科技创新与成效贡献）组成，强调科创属性带来的价值外溢。

关键变化与分歧：

1. 2025 年末评估结果显示，在租赁住房领域，运营稳健的项目整体表现更优。
2. 在产业园区领域，科创属性突出的园区整体表现更具优势，价值判断重心向科技创新转移。

受益方向与风险：

1. 受益方向/重点关注：租赁住房 TOP 3（红土创新深圳安居 REIT、招商蛇口租赁住房 REIT、中航北京昌保租赁住房 REIT）及产业园区 TOP 3（华夏金隅智造工场 REIT、华泰紫金南京建邺产业园 REIT、博时津开科工产业园 REIT）。
2. 核心风险：评分体系部分指标依赖主观评定，且评估数据存在一定滞后性。