上海土拍溢价率分化明显，首批商业不动产REITs获批——房地产行业新房二手房周报（第16周）

摘要： 本报告对 15 个重点城市的新房与二手房成交数据进行周度跟踪，分析 2026 年第 16 周的市场走势，并点评上海土拍结果及商业不动产 REITs 的审批进展。

核心数据变化：

1. 成交面积：本周 15 城新房+二手房合计成交面积 396.7 万方，环比增长 1.6%，同比增加 14.4%。
2. 分线走势：一线城市新房成交同比上涨 22%，而三四线城市同比下降 22%，市场呈现明显的分化态势。
3. 累计情况：4 月以来整体成交面积月度环比增长 16.5%，但年初以来年度累计同比仍下降 8.9%。

边际解读/市场影响：

1. 土拍分化：上海第三轮土拍中，徐汇长桥地块由招商蛇口以 25% 的溢价率竞得，但其余地块均无溢价，显示核心地段价值依然稳健，但整体市场信心分化。
2. 产品创新：首批 4 只商业不动产 REITs 正式获批，标志着商业地产资产证券化进入新阶段。

后续关注与风险：

1. 关注方向：期待核心城市基本面率先企稳，带动全国房地产市场进一步改善，建议关注板块配置机会。
2. 核心风险：政策落地不及预期、基本面恢复不及预期、风险化解不及预期。