租赁住房与产业园区 REITs 2025 年报综述

摘要： 本报告针对租赁住房与产业园区两类 REITs 的 2025 年年报进行综述，通过构建多维度的综合打分评估体系，分析底层资产质量、运营能力及科创属性，旨在筛选出具有长期投资价值的优质资产。

行业主线：

1. 租赁住房 REITs 评估核心：构建了由市场与区域经济（20%）、资产质量（26%）、运营管理能力（37%）、管理人素质（12%）及市场与政策环境（5%）组成的评估框架，其中运营管理能力权重最高。
2. 产业园区 REITs 评估核心：采用基础指标（70%，关注区位、租户、大股东、供需、定位、政策及股息率）与附加指标（30%，关注科技创新与成效贡献）相结合的体系。

关键变化与分歧：

1. 租赁住房格局演进：市场形成“保障 + 市场”双轨并行格局，国企系企业在头部市场份额中占比显著提升，主导方向明显。
2. 园区模式转型：科创类园区正从传统的“房东”模式向“房东 + 股东”转型，通过资本绑定增强企业黏性，实现从浅层服务向全链条赋能的拓展。

受益方向与风险：

1. 受益方向：运营稳健且位于一线城市核心区、具备强科创属性、有强大原始权益人储备资产支持的 REITs。
2. 核心风险：评分体系部分指标依赖主观评定；评估数据存在滞后性；资产集中度及政策变动风险。