中国房地产市场周报：成交量延续升势，巩固4月复苏态势

摘要： 本报告对2026年4月第四周的中国房地产市场进行了跟踪分析，指出成交量延续升势，支撑了4月份的同比复苏路径，同时关注到了C-REITs的审批进展以及开发商的估值分化。

核心数据变化：

1. 成交量回升：初级和次级市场注册交易量分别周环比增长5%和3%，预计4月全月将高于去年同期。
2. C-REITs进展：首批4个商业地产REITs获证监会批准，资产位于一二线城市核心区，2026年预计平均AFFO收益率为5.3%。
3. 库存与供应：库存月数降至29.2个月；4月完工量预计同比下降10%，新开工量预计出现中双位数百分比的同比下降。
4. 领先指标走软：新房搜索活动周环比下降0.9%，次级市场认购量和访客量均下降6%。

边际解读/市场影响：

1. 复苏态势巩固：成交量的增长确认了4月的同比复苏，但领先指标的走软提示短期波动风险。
2. 估值底部特征：离岸和在岸覆盖的开发商平均交易于2026E NAV的30%/21%折扣，P/B约为0.5X，处于历史低谷区间。
3. 产业链传导：基于次级销售趋势，预计4月家电销售将实现同比改善。

后续关注与风险：

1. 后续关注：关注C-REITs后续17个在审项目的发行规模（合计约600亿元）及其对企业资本金的强化作用。
2. 核心风险：顶100房企合同销售额在4月仍可能出现同比下降（预计-14%）；完工及新开工节奏低于预期。