关于中国房地产近期销售强于预期的思考

摘要： 本报告分析了 2026 年 3 月至 4 月中国一线及部分二线城市二手房销售强于预期的现象，探讨了驱动因素及其可持续性，并对行业复苏的扩散程度持有谨慎态度。

行业主线：

1. 短期销售回升：上海、北京等一线城市及部分二线城市（如南京、厦门） 3-4 月销售环比改善，主因在于政策刺激（如京沪限购放宽）、低总价房产租金回报率提升以及前期积压需求的释放。
2. 市场结构分化：二手房销售的增长部分源于对一手房市场的份额挤占，中高端房产的价格修正尚未完成，置换需求依然疲软。

关键变化与分歧：

1. 可持续性存疑：市场普遍担心 2 季度进入淡季后，随着政策影响减弱和居民情绪回落，销售增速可能再次放缓。
2. 难以向低线城市扩散：居民对房产投资属性的认知发生根本性改变，市场已由整体同步波动转向依赖各城市自身的人口和供需动态，整体 beta 仍为负。

受益方向与风险：

1. 受益方向：倾向于选择具有强自救能力和高信用质量的优质房企，重点关注华润置地、建发国际和滨江服务。
2. 核心风险：一线城市物理市场稳定速度低于预期、居民情绪再次走弱、一手房销售持续低迷。