公募REITs行业2026年一季报业绩综述

摘要： 本报告对全市场79只披露一季报的公募REITs进行了业绩综述。整体呈现抗周期板块稳中有增、顺周期板块持续承压的分化态势。20只次新REITs业绩达成率总体超预期，而存量REITs在扩募项目并表带动下实现温和增长。

行业主线：

1. 板块表现分化：消费基础设施、保租房和市政环保等抗周期板块表现优异；产业园区、仓储物流和能源等顺周期板块则面临量价承压。
2. 核心业态趋势：数据中心延续稳健经营，收入与盈利超预期；交通基础设施车流量及通行费整体修复，但受季节性因素影响；能源板块呈现“量增价压”特征，风电承压明显。

关键变化与分歧：

1. 次新项目韧性强：次新REITs在收入、EBITDA及可供分配金额的平均达成率均超100%，显示出较强的初始经营能力。
2. 资产端分化：政策性保租房租金稳中有升，而市场化保租房整体承压；仓储物流在华南区域量价压力较大。

受益方向与风险：

1. 受益方向：推荐聚焦强抗周期属性板块（消费、政策性保租房、市政环保）、高景气度板块（数据中心）以及具备强原始权益人扩募潜力的优质标的。
2. 核心风险：REITs审批发行进展不及预期、相关配套政策出台滞后以及二级市场估值波动风险。