公募 REITs 周度跟踪：一季报发布及商业不动产 REITs 获批

摘要： 本报告对 2026 年 4 月 20 日至 4 月 24 日的公募 REITs 市场进行了周度跟踪，重点分析了一季报财务表现、首发发行进展以及二级市场行情。

核心数据变化：

1. 一季报表现：2026Q1 REITs 整体营收同比增长 4.0%，净利润同比下降 1.8%；产权类与特许经营权类平均分派率（TTM）分别为 3.88% 和 8.51%。可供分配金额环比增速方面，交通（25.4%）和保障房（7.1%）表现较好，数据中心（-66.0%）跌幅最大。
2. 发行进展：四单商业不动产 REITs（唯品会、上海地产、首农、砂之船）获批注册生效，本周新增 5 单提交反馈。
3. 二级市场：中证 REITs 全收益指数周跌幅 0.48%，跑输沪深 300。分资产类型看，交通和消费板块表现占优。

边际解读/市场影响：

1. 板块分化：市场呈现震荡调整态势，数据中心和园区板块领跌，而交通、消费类资产在价格表现上相对稳健。
2. 流动性回升：产权类和特许经营权类 REITs 的日均换手率较上周有所上升，其中环保水务板块活跃度最高。

后续关注与风险：

1. 关注重点：底层资产基本面的兑现情况、新获批商业不动产 REITs 的发行节奏。
2. 核心风险：底层资产基本面不及预期、公募 REITs 相关政策变动以及市场价格波动风险。