公募 REITs 一季报数据跟踪与商业不动产 REITs 获批点评

摘要： 本报告对公募 REITs 一季报及近期市场动态进行点评。2026Q1 REITs 整体营收增长 4.0%，但净利润和可供分配金额有所下降。同时关注到四单商业不动产 REITs 获批及多单首发进展，二级市场呈现分化走势。

核心数据变化：

1. 一季报表现：2026Q1 REITs 整体营收同增 4.0%、环增 1.2%，净利润环增 92.4%。可供分配金额环比增速方面，交通 (+25.4%) 和保障房 (+7.1%) 领涨，数据中心 (-66.0%) 下跌最明显。
2. 发行进度：2026 年以来成功发行 2 单，规模 56.2 亿元，同比下降 50.5%。本周唯品会、上海地产、首农、砂之船四单商业不动产 REITs 注册生效。
3. 二级市场行情：中证 REITs 全收益指数本周跌幅 0.48%，跑输沪深 300。分资产类型看，交通和消费板块表现占优。

边际解读/市场影响：

1. 品种扩容：商业不动产 REITs 的迅速获批标志着底层资产类型的进一步丰富，将有助于推动更多商业类存量资产的盘活。
2. 资产分化：不同资产类别的分派率和可供分配金额增速差异较大，交通类资产在运营数据和二级市场价格上展现出较强的稳定性。

后续关注与风险：

1. 后续关注：关注新获批商业 REITs 的发行定价、上交所相关业务指南修订的执行效果，以及环保水务等活跃板块的后续表现。
2. 风险提示：底层资产基本面不及预期，公募 REITs 相关政策变动风险，以及市场价格波动风险。