公募 REITs 行业 2026 年一季报业绩综述

摘要： 本报告对 79 只公募 REITs 2026 年一季报业绩进行了综述分析。整体呈现抗周期板块（消费、保租房、市政环保）稳中有增，而顺周期板块（产业园区、仓储物流、能源）持续承压的特点。20 只次新 REITs 业绩达成率总体超预期。

行业主线：

1. 业绩分化明显：抗周期属性板块展现强韧性，消费和保租房板块表现优异；顺周期业态如产业园区、仓储物流则量价双承压，仍处于调整阶段。
2. 次新项目亮眼：次新 REITs 在收入、EBITDA 和可供分配金额的平均达成率均超 100%，显示出较强的经营韧性。

关键变化与分歧：

1. 业态表现差异：消费基础设施凭借强运营在旺季带动下业绩超预期；数据中心维持高上架率稳健经营；能源板块面临“量增价压”以及西北区域弃风弃光率抬升的消纳压力。
2. 交通修复趋势：交通基础设施整体呈修复态势，但受春节免费通行政策及路网变化影响，部分项目短期承压。

受益方向与风险：

1. 受益方向：推荐“流动性”、“景气度”和“强原权”三大策略。重点关注消费基础设施、政策性保租房、市政环保等抗周期板块，以及数据中心等高景气板块和储备资产优质的扩募标的。
2. 核心风险：REITs 审批及发行进展不及预期、相关制度政策出台滞后、二级市场估值波动风险。