地产及物管行业周报：成交同比增长，看好优质房企价值重估

摘要： 本报告为地产及物管行业周报，重点分析 2026 年 4 月下旬的新房与二手房成交数据、商业不动产 REITs 获批等政策进展，并对优质房企及商业地产的价值重估持看好态度。

行业主线：

1. 成交数据回升：4 月 34 城一手房成交同比增长 5.7%，其中一二线城市表现较强；二手房成交月同比亦增长 7%，整体呈现止跌回稳态势。
2. 政策端趋向积极：首批 4 单商业不动产 REITs 获批，多地出台公积金优化新政及住房“以旧换新”补贴，政策面支持力度增强。

关键变化与分歧：

1. 能级分化显著：新房成交呈现明显能级分化，一二线城市环比增长 12.2%，而三四线城市虽然环比涨幅较高但同比仍下降 22.2%。
2. 估值处于历史低位：房地产板块配置创历史新低，部分优质房企的 PB 估值或绝对市值已处于历史底部，具备较强的投资吸引力。

受益方向与风险：

1. 受益方向：看好优质房企（如招商蛇口、保利发展）、商业地产（如华润置地）、头部二手房中介（贝壳-W）及物业管理公司。
2. 核心风险：销售去化不及预期，融资环境超预期趋紧，物管行业人工成本上行。