📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告对公募 REITs 在消费、保租房、仓储物流、产业园、交通、公用事业、能源及 IDC 八大板块的 2026Q1 业绩进行了全面分析。整体呈现消费板块强劲领跑，而仓储、产业园等强顺周期品种修复受阻，资产表现分化明显。
行业主线：
- 消费板块旺季强劲：消费类 REITs 收入连续四个季度提升且增幅扩大，其中奥莱业态表现尤为亮眼，坪效显著提升。
- 周期品种探底未止：产业园和仓储物流量价持续寻底，调整压力最大；交通板块车流量企稳，六成项目可供分配金额同比提升。
- 能源与公用分化：能源类受自然条件和市场化电价影响分化显著；公用事业中污水处理稳健，但水利项目受水文偏枯影响业绩大幅下滑。
关键变化与分歧：
- 仓储物流量价齐跌：通用仓储市场供给高位，租金下行未能有效带动出租率回升，空置率攀升。
- 保租房区域租金分化：上海市场延续“以价换量”策略，租金尚未筑底；而深圳、厦门、苏州等地租金实现连续环比提升。
- 能源市场化交易加速：多数新能源发电 REITs 市场化电量占比已超七成，电力交易能力成为决定表现的核心因素。
受益方向与风险：
- 受益方向：具备强商管能力的消费类资产（如首创奥莱、唯品会奥莱）、路网引流明确的交通类项目（如招商高速、江苏交控）以及纯厂房类产业园资产。
- 核心风险：宏观经济波动、产业政策变动、行业复苏不及预期、无风险收益率上行及底层项目经营业绩下滑。