📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告对 2026 年第一季度公募 REITs 的业绩表现进行了系统性分析。整体呈现消费类资产强劲领跑，而产业园、仓储等周期性品种仍处于探底或缓慢修复阶段。
核心数据变化：
- 消费类：业绩最亮眼，收入连续四个季度同比提升，奥特莱斯业态表现尤为突出，坪效环比大幅增长。
- 保租房：整体稳健，但城市分化严重，上海市场以价换量导致租金承压，而深圳、厦门租金连续多季环比上升。
- 仓储与产业园：依然承压，仓储物流量价齐跌，产业园商务园区量价探底，但纯厂房类资产业绩端出现暖意。
- 交通类：车流量修复，超六成项目可供分配金额同比提升，其中招商高速、江苏交控受益于路网引流，通行费收入增幅显著。
- 公用与能源：能源类电量分化，市场化电量占比提升；公用事业中水利项目受枯水影响收入大降，垃圾处理竞争加剧。
边际解读/市场影响：
- 估值机会：消费 REITs 估值性价比凸显，尤其关注餐饮调改及地铁客流增量效应。
- 季节性拐点：产业园进入 Q2 租赁旺季，商务园区有望迎来量升拐点。
- 驱动因素转移：能源 REITs 进入“运营管理驱动”阶段，电力交易能力成为核心竞争力；交通 REITs 则由路网结构变化主导业绩分化。
后续关注与风险：
- 关注点：奥莱餐饮调改效果、产业园 Q2 去化情况、交通类利空出清后的业绩拐点。
- 核心风险：宏观经济波动、产业政策变动、底层资产经营业绩下滑及无风险收益率上行。