太古地产 (1972.HK) 首次覆盖报告：高端商业地产加速落子，千亿投资计划蓄势腾飞

摘要： 本报告首次覆盖太古地产 (1972.HK)，给予“买入”评级。公司作为领先的综合项目发展商，聚焦中国香港及内地高能级城市核心地段资产，基本面稳健，派息持续增长。

核心观点/结论：
公司聚焦核心城市优质资产，通过“资本循环战略”优化资产质量。预计 2026-2028 年归母净利润分别为 43.1、54.8、63.5 亿港元。随住宅项目陆续结转及内地多个购物中心开业，未来业绩有望充分释放。

经营与财务要点：

1. 业务结构：租金收入占比超 80%，其中内地零售增长强劲，六大购物中心销售额均实现增长；香港零售物业维持满租，但办公市场整体承压。
2. 发展战略：千亿投资计划已投放 67%，资金重点投向内地综合体建设（占比约 90%），在建项目充足，预计 2026 年起分阶段入市。
3. 财务状况：财务指标优秀，2025 年基本溢利同比增长 27.4%，经营利润率升至 54%；净负债率 14.6% 处于较低水平，具备强抗风险能力和高派息能力。

催化剂与风险：

1. 催化剂：2026 年上海三大住宅项目集中结转将增厚利润；内地新购物中心陆续落成带来租金增长。
2. 风险：香港写字楼市场持续承压导致租金和公允价值下降；内地零售复苏不及预期；新项目招商进度不及预期。