解构公募 REITs：机构行为分析

摘要： 本报告深入解析我国公募 REITs 市场的机构投资者行为及其对资产价格的影响，重点探讨资金准入、流动性与会计处理三大维度的驱动机制，并基于 2025 年年报数据分析持有人结构变迁及未来增量资金预期。

行业主线：

1. 机构行为是核心定价变量：券商自营、保险、公募基金等不同类型机构的准入节奏、风险偏好及投资约束直接影响 REITs 的价格波动。
2. 会计处理驱动配置偏好：FVOCI 计量的引入缓解了短期考核压力，吸引长期资金入市；而 OCI 本息拆分的预期则导致部分高分红的特许经营权类资产出现阶段性波动。

关键变化与分歧：

1. 持有人结构分化：券商自营在流通盘中持续增持，成为第一大持有机构；保险资金则出于止盈需求在消费和保租房等板块有所减持。
2. 增量资金来源拓展：二级债基已率先将 REITs 纳入投资范围，预计带来 10 亿级增量资金；同时市场期待社保基金入市及 REITs 纳入沪深港通以进一步改善流动性。

受益方向与风险：

1. 受益方向：关注商业不动产 REITs 扩容带来的投资人范围拓展，以及中长期资金（社保、年金）的实际入市进展。
2. 核心风险：政策落地不确定性、底层资产运营风险以及统计数据口径偏差。