越秀地产 (00123.HK) 2025年报点评：少数股东损益拉低业绩，销售投资进一步聚焦

摘要： 本报告对越秀地产 2025 年年度业绩进行分析。公司营业收入维持稳定，但受结算毛利率下行、存货减值以及少数股东损益占比大幅提升的共同影响，归母净利润出现大幅下滑。尽管短期业绩承压，但公司在核心城市的销售稳定性及融资成本的改善为其长期发展提供了支撑，维持“买入”评级。

核心观点/结论：

1. 业绩大幅下滑：2025 年实现营业收入 865 亿元（同比+0.1%），但归母净利润仅 0.6 亿元（同比-94.7%）。核心原因在于少数股东损益占比由以往的 30% 左右升至 97%，且结算毛利率同比下降 6.1pct。
2. 投资建议：给予公司对应 2025 年末归母净资产 0.35 倍 PB 的合理估值，对应合理价值 5.43 港元/股，维持“买入”评级。

经营与财务要点：

1. 销售聚焦核心城市：2025 年销售金额 1062 亿元，北上广深杭成六城占比高达 86%。拿地力度提升至 55%，且新增项目中核心六城占比 97%，有利于后续入账拉动利润率修复。
2. 财务成本改善：截至 2025 年末，有息负债 1049 亿元，规模相对稳定；综合融资成本下降 44bp 至 3.05%，融资环境持续改善。

催化剂与风险：

1. 关键风险：房地产行业政策改善及居民需求持续性不及预期；行业供给侧出清影响市场情绪；公司对广州单一市场的依赖度较高，市场波动影响增大。