招商积余 2025 年年报点评：衡阳项目处置影响利润，管理效率提升

摘要： 本报告对招商积余 2025 年年报进行点评，分析其在营收增长、利润波动及业务结构方面的表现。整体结论认为公司经营质量改善升级效果显著，维持“买入”评级。

核心观点/结论：
维持“买入”评级，合理价值 13.94 元/股。虽然 2025 年归母净利润因衡阳项目处置一次性影响而下降，但剔除该影响后，归母净利润 9.11 亿元，同比增长 8.3%，盈利表现基本符合预期。预计 2026-2027 年归母净利润分别为 9.6 亿元、10.2 亿元。

经营与财务要点：

1. 财务表现：25 年营业收入 192.7 亿元（+12.2%），归母净利润 6.55 亿元（-22.1%），主要受衡阳中航项目处置（2.56 亿元）及信用及资产减值（3.05 亿元）影响。
2. 业务分化：基础物管业务稳定增长，专业增值服务同比增长 48% 为全年亮点；资管业务承压，尤其是写字楼及住宅出租率面临近 10pct 的降幅。
3. 效率与现金流：四费综合降幅 0.8pct，人均管理面积增长 10.2% 至 9100 平，运营效率提升；收款质量提高，有息负债下降，现金流管理显著改善。

催化剂与风险：
核心风险包括劳务成本上升、服务合同被终止或未续期、降本增效不及预期以及物业管理行业政策风险。