保利发展：优化货值结构，夯实资产质量

摘要： 本报告对保利发展 2025 年业绩进行点评，认为公司在行业下行压力下业绩整体符合预期，通过盘活存量资产和优化货值结构夯实资产质量，维持“买入”评级，目标价 8.01 元。

核心观点/结论：
保利发展 2025 年营收 3081.4 亿元，归母净利润 10.3 亿元。虽然业绩因毛利率下降和减值规模增加而下滑，但公司连续三年全口径销售额排名行业第一，核心城市竞争力突出。预计 2026-2028 年归母净利润将分别回升至 22、34、47 亿元。

经营与财务要点：

1. 销售表现：25 年全口径销售 2530 亿元，权益比例提升至 79%，核心 20 城平均市占率 5.7% 排名主流房企第一。
2. 拿地策略：权益拿地货值 1368 亿元，约为当期权益销售的 68%；投资重心向二线城市转移，杭州、厦门等地投资增加。
3. 财务状况：综合融资成本降至 2.72%，经营性现金流连续 8 年为正且 25 年达到 20 年以来新高，三道红线维持在“绿档”。

催化剂与风险：
核心风险包括购房者信心不足导致景气度维持低位且销售不及预期、房价持续下行导致储备项目存在减值压力，以及促销手段对结算利润率的负面影响。