保利发展 2025 年全年业绩点评

摘要： 高盛对保利发展 2025 年全年业绩进行点评，认为净利润符合预告但同比大幅下降。尽管毛利率表现好于预期且经营性现金流创 2019 年以来最高水平，但受合联营公司收益及税项影响，整体利润承压。维持中性评级，目标价 6.5 元。

核心观点/结论：
维持中性评级。虽然积极看待管理层通过预算经营确保财务安全及优化融资成本的举措，但考虑到其土储分布过于多元化（三四线城市及非住宅占比高）以及合同销售收入与资本/运营支出需求之间存在缺口，预计其去杠杆进程将比其他央企开发商更为艰难。

经营与财务要点：

1. 财务表现：2025 年净利润 10.4 亿元（同比下降 79%），毛利率环比上升 2 个百分点。
2. 规模与预算：在建项目规模缩减，2026 年新开工/竣工面积预计同比分别下降 4% 和 37%；房地产相关投资 1,660 亿元（同比下降 17%），资本预算趋于谨慎。
3. 现金流与偿债：2025 年经营性现金流净流入 168 亿元，财务状况稳定，融资成本有所下降。

催化剂与风险：
主要风险包括库存项目（尤其是三四线城市）执行情况弱于预期、高地价项目结算影响利润率、重点市场价格复苏不及预期以及土储扩张节奏与市场复苏不匹配。