📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告深入分析房地产市场拐点的驱动因素，认为市场目前忽略了公积金利率对实际房贷成本的决定作用、上海房价自下而上的企稳态势以及人民币升值对货币政策空间的打开。报告指出地产板块当前处于共识尚未形成的估值修复阶段，是建仓的好时机。
行业主线：
- 公积金利率决定实际成本：核心城市公积金额度普遍覆盖贷款 $50%$ 以上，实际房贷利率更接近公积金利率，且后续仍有降息空间。
- 核心城市率先企稳：上海二手房成交量回升且挂牌量持续下降，显示社会库存自然见底，价格呈现自下而上企稳，有望传导至更多城市。
- 货币周期重启：人民币升值打开了国内降息窗口，且出口企业结汇有望拉动 M1 增速，根据历史经验，货币周期通常领先地产周期 1-2 个季度。
关键变化与分歧：
- 利率认知分歧：市场过度关注宏观利率，而忽略了公积金政策的定向降息效果。
- 企稳逻辑分歧：市场认为仅是政策驱动的局部好转，但报告认为上海的置换链条已启动，且挂牌量下降意味着供需关系正趋向平衡。
受益方向与风险：
- 受益方向：推荐关注 A 股的滨江集团、新城控股、招商蛇口以及港股的华润置地、绿城中国、建发国际集团等低估值、低持仓的龙头房企。
- 核心风险：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约。