2026年公募 REITs 市场 4 月第 3 周周报

摘要： 本报告对 2026 年 4 月第 3 周的公募 REITs 市场进行了全面跟踪，分析了市场量价走势、估值息差、派息率及个券动态，并重点解读了广州市关于工商业用地续期的最新政策。

核心数据变化：

1. 量价表现：中证 REITs 全收益指数周涨 1%，日均换手率回升至 0.39%。保租房板块领涨（+2.7%），IDC 及公用事业紧随其后。
2. 估值与收益：产权类和经营权类派息率分别回落至 4.65% 和 8.81%。产权类 REITs 与 10 年期国债息差收窄至 2.88%，与红利股息差转负。
3. 大宗交易：本周成交 6.81 亿元，平均折价率 0.64%，其中国家电投新能源 REIT 溢价成交近 3 亿元。

边际解读/市场影响：

1. 分母端驱动：无风险利率回落驱动长久期资产（尤其是保租房）显著走强。
2. 政策利好：广州市发布工商业用地市场化配置改革指导意见，首次从一线城市层面明确土地使用权续期费用计算方式，有助于投资者量化“土地续期权”价值，降低资产估值的不确定性。
3. 个券动态：南方顺丰物流 REIT 面临战配份额解禁；成都高投产园 REIT 租户搬离风险进一步释放，但整体出租率仍保持在较高水平。

后续关注与风险：

1. 关注重点：广西北投高速公路 REIT 的网下询价、东方红隧道 REIT 的上市以及商业不动产 REITs 的在审进展。
2. 核心风险：发行审核节奏变化、项目资产经营业绩下滑、宏观经济环境影响顺周期资产运营等。