保利发展数据更新：业绩预告发布后微调盈利预测

摘要： 高盛针对保利发展发布的业绩预告对其盈利预测进行微调，维持“中性”评级，并将12个月目标价格下调至 6.4 元（下调 4%），预期上行空间为 16%。

核心观点/结论：
维持中性评级。分析师认为保利发展的土地储备在拿地年份、城市分布（三四线城市较多）及非住宅占比方面过于多元化，导致销售去化率和利润率预测处于不利地位。同时，由于合同销售收入与资本/运营支出需求之间存在缺口，且投资物业对债务偿还支持有限，预计其去杠杆难度将高于其他央企开发商。

经营与财务要点：

1. 盈利预测调整：将 2025 年净利润预测下调至 10 亿元（原 14 亿元）；将 2026-28 年净亏损预测分别微调至 8 亿/10 亿/12 亿元。
2. 收入与减值：因 2025 年结算速度高于预期，上调 2026-28 年收入预测平均 8%，但相应增加了 2026-28 年的平均计提减值至 33 亿元。
3. 估值调整：2026 年末预期每股净资产价值下调至 7.1 元（原 7.5 元）。

催化剂与风险：
主要风险包括：三四线城市及下行周期前收购的库存项目执行情况、高地价项目结算对利润率的影响、重点市场价格复苏及政策放松后的房价表现，以及土储规模扩张节奏与市场复苏/流动性的匹配度。