保利发展 2025 年报点评：减值影响利润，拿地聚焦核心

摘要： 本报告对保利发展 2025 年年报进行点评。公司 2025 年营收基本持平，但归母净利润大幅下滑，主要受房地产项目计提减值、投资收益转亏以及少数股东损益占比提高的影响。尽管利润端承压，但公司销售规模稳居行业第一，核心城市市占率持续提升，且财务端降杠杆、压负债成效显著。

核心观点/结论：
维持“推荐”评级。公司坚持城市深耕，销售呈现“量减价升”特征，龙头地位稳固。投资策略审慎且高度聚焦核心城市，不动产经营与综合服务业务协同发展，充足的货币资金与多元化融资渠道为其提供了较强的流动性保障。

经营与财务要点：

1. 利润端承压：2025 年归母净利润 10.35 亿元（同比-79.31%），主要受 69.58 亿元房地产项目减值准备及投资亏损影响。
2. 销售质效提升：销售金额 2530 亿元，连续 3 年行业第一；核心城市销售贡献率达 92%，销售均价同比提高 13.94%。
3. 投资聚焦核心：全年拓地 457 万方，核心城市拓展占比 99%，其中北上广三地占比约 48%，地货比 0.84，拿地质量高。
4. 财务状况改善：资产负债率降至 72.26%，连续 5 年下降；有息负债规模同比减少 77 亿元，综合融资成本下降 38bp。

催化剂与风险：
核心风险包括宏观经济及房地产销售不及预期、房价大幅度下跌、资金回流不及预期、债务偿还压力以及不动产经营和服务业务不及预期。