REITs 年报解读：结构性韧性与机构博弈

摘要： 本报告对 77 只公募 REITs 的 2025 年年度报告进行多维度解码，重点分析基本面韧性、业绩完成度、资产重评估及投资者结构，揭示了当前公募 REITs 市场在宏观承压环境下呈现的结构性分化特征。

行业主线：

1. 基本面结构性分化：保租房（防御底色坚实）与数据中心（长租约保障）表现亮眼；消费类资产凭借核心区位展现韧性；而产业园与仓储物流受供需压力持续承压，行业处于探底阶段。
2. 估值审慎下修：底层资产估值进一步下修，评估机构通过下调折现率、经营增速假设及起始租金等参数，使资产估值向市场真实水平回归。
3. 机构博弈加剧：投资者结构高度集中（机构占比 97.21%），产业资本持仓占比显著抬升，险资占比下滑，市场整体流动性仍有待提升。

关键变化与分歧：

1. 业绩与派息：整体业绩完成度基本达标，高频派息（4 次及以上）项目占比提升至 20%，分红日历效应增强。
2. 细分板块差异：高速公路受路网引流/分流影响分化严重；能源项目则面临区域消纳压力与电价机制调整的挑战。

受益方向与风险：

1. 受益方向：核心区位竞争壁垒高的消费 REITs、具备租金价格优势的政策性保租房、以及运营稳健的市政环保项目。
2. 核心风险：项目实际经营不及预期、市场建设与流动性改善不及预期、长端利率超预期上行。