📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本文探讨房地产行业向“新发展模式”转型的逻辑与路径，强调通过内涵式发展、严控增量以及优化资产负债结构，推动行业从传统的“开发-销售”模式向“运营-持有-服务”模式转变。
行业主线：
- 资产结构优化：通过消化2022年前的老库存以及提升经营性不动产的NOI/累计投入比例，实现资产提效和负债结构优化。
- 内涵式发展与严控增量：政策引导下，土地出让数量下降，办公楼等经营性不动产开工面积大幅缩减，供给无序增加的局面得到改善。
- REITs市场驱动：公募REITs提供资产盘活通路，使企业核心竞争力从规模扩张转向运营质效的提升。
关键变化与分歧：
- 供给端显著回落：2025年大中城市土地出让面积和办公楼开工面积分别较高点下降39%和79%，部分优质购物中心已出现结构性租金增长。
- 未来房企特征：预计到2028年，头部房企将呈现运营利润占比过半、资产负债率降至30%左右、股利支付率稳定在40%-60%的特征。
受益方向与风险：
- 受益方向：能够快速实现资产结构优化、具备强运营能力且聚焦品质化开发的头部房企及房地产产业链。
- 核心风险：局部区域供给依然偏大导致租金难以回升、企业运营能力不足导致空心化、房价超预期调整。