商业不动产借鉴：中国香港 REITs 市场分析

摘要： 本文通过梳理运行二十余年的中国香港商业不动产 REITs 市场，旨在为我国首批商业不动产 REITs 试点项目提供估值定价参考和经营指标验证。报告详细分析了香港市场在酒店、办公、零售等不同业态的运营现状、估值水平及风险案例。

行业主线：

1. 市场规模与特征：截至 2026 年 4 月，香港 REITs 存续 11 只，总市值约 1,464 亿港元。整体流动性较低，市净率长期处于折价状态，但平均股息率达 6.56%，具备一定吸引力。
2. 业态分布：以商业类不动产为主，领展房产基金占据绝对主导地位（市值占比 68%），涵盖零售、办公、物流等多种业态。

关键变化与分歧：

1. 办公业态：面临严重的供应压力和需求端“降本增效”影响，普遍采取“以价换量”策略，续租租金多呈下调趋势。
2. 零售业态：出租率虽能维持在 90% 以上，但租金承压，高度依赖管理人的“调改焕新”等主动管理能力。
3. 酒店业态：旅游复苏带动入住率回升，但高端酒店品牌呈现出明显的“以价换量”特征，平均房价上涨面临阻力。
4. 服务式公寓：核心区位与高端品牌表现出极强的收入稳定性。

受益方向与风险：

1. 受益方向：具备强主动管理能力的资产管理人、核心地段的高端服务式公寓、以及能够快速完成业态升级的商业综合体。
2. 核心风险：公募 REITs 政策超预期调整、基础设施项目经营风险（如租金造假）、以及估值定价假设风险。