核心城市楼市“小阳春”跟踪：上海一枝独秀，分化格局加剧

摘要： 本文通过对 2026 年 3-4 月核心城市楼市的跟踪，指出当前房地产市场呈现出显著的结构性分化，上海市场表现最强且具备韧性，北京次之，而其他一线及二线城市则相对疲软。

行业主线：

1. 四个结构性分化：当前行情表现为“京沪的小阳春”而非全国性回暖；是“二手房”而非新房的活跃；是“刚需”而非改善需求的主导；是“成交量”的改善而非成交价的上涨。
2. 底部信号夯实：二手房挂牌量回升速度明显慢于去年同期，显示卖方房东对房价预期中枢有所改善，抛压减轻，市场底部信号逐渐夯实。

关键变化与分歧：

1. 上海韧性超预期：4 月前两周上海日均成交维持在较高水平，受益于公积金贷款额度提升（至 240 万）等政策支撑，量升价稳趋势清晰，有望在三季度确定企稳。
2. 业态传导脱节：由于当前回暖由二手房刚需主导，而房企新房推盘以改善为主且价格较高，导致二手房的景气度未能迅速传导至新房开发及房企业绩，地产股与地产债表现相对滞后。

受益方向与风险：

1. 受益方向：关注二手房回暖带动下的家居建材、消费升级等链条；在债市方面，建议关注信用风险可控且具备较高票息的国央企地产债。
2. 核心风险：房企债务违约风险（如万科）的化解进程；核心城市回暖能否有效传导至全国；宏观流动性投放及政策力度不及预期。