房地产市场近况及 2025 业绩分析综述交流纪要

摘要： 本次会议对房地产市场基本面、房企 2025 年业绩表现以及商业运营与物业管理板块进行了综合分析。核心观点认为，北上核心城市二手房库存正经历自然出清，房价有望企稳，地产股投资逻辑正从政策博弈转向基本面复苏。

行业主线：

1. 核心城市房价企稳：北上二手房挂牌量下降，库存去化周期优化，在控新增供地的配合下，有望迎来局地房价企稳拐点。
2. 业绩分化与筑底：2025 年房企盈利分化严重，2026 年结算端预计进一步下行，利润继续筑底，预计 2027 年起利润中枢有望抬升至中个位数水平。
3. 商业与物业分化：商业地产呈现头部集中趋势，优质平台租金增长稳健；物业管理板块受回款压力和减值影响，估值持续承压。

关键变化与分歧：

1. 去化逻辑变化：本轮企稳更多依赖供给侧自然出清而非单纯政策刺激，导致城市间企稳节奏存在差异，战线可能较长。
2. 结算支撑下降：房企合同负债规模下滑，存量收入对 2026 年结算的支撑力度减弱。
3. 商业租售比波动：商场客流旺盛但租金增速较弱，反映出客单价和租售比的下行，但头部平台通过高频调改维持市场地位。

受益方向与风险：

1. 受益方向：关注低估值弹性标的，建议以港股为主、A 股头部为辅的“篮子”配置；商业板块看好太古地产、华润万象；物业板块关注绿城服务。
2. 核心风险：物业板块回款率改善不及预期、房价企稳节奏缓慢、2026 年新房销售额同比下跌。