本报告为华泰证券对港铁公司的更新研究报告，将公司评级由“增持”下调至“持有”，目标价下调至 34.2 港元。核心逻辑在于：1）住宅交楼高峰期临近尾声，且海外高利率与潜在加息预期压制香港楼市短期表现；2）铁路建造资本开支进入高峰期，新签北环线二期等项目推高未来资本开支，而土地开发回款周期漫长；3）当前股息率相对美债利率的吸引力不足。盈利预测方面，因历史项目和解金拖累及项目进度调整，下调 2026 和 2028 年归母净利润预测。主要风险提示包括资本开支超预期、租金下滑超预期、楼市弱于预期以及税务风险。