📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告认为中国房地产行业已进入下行周期的最后磨底阶段，预计2027年上半年有望确认真正底部。当前市场呈现“总量偏弱、结构优化”的核心特征，行业逻辑正从“增量扩张”全面转向“存量运营”。
行业主线：
- 周期见底与结构分化：行业进入四年下行周期的末端，新房市场容量收缩，但二手房市场呈现“小阳春”超预期复苏，成为市场企稳的先行指标。
- 供求关系扭转：商品房待售面积51个月来首次同比下降，标志着被动累库存阶段结束，未来新房供给将进一步收缩。
- 宏观脱敏趋势：房地产对经济的拉动作用持续弱化，固定资产投资动力由地产切换至基础设施和制造业，行业回归居住属性。
关键变化与分歧：
- 库存拐点：待售面积同比转负具有标志性意义，预示供求关系发生根本性转变。
- 杠杆端压力：房企融资仍有压力，自筹资金成为主力；居民加杠杆意愿偏弱，购房需求回归居住属性且首付比例提升。
受益方向与风险：
- 受益方向：核心城市头部央国企（如招商蛇口、华润置地等）、二手房经纪平台（如贝壳）、优质物业管理企业（如万物云、保利物业等）。
- 核心风险：货币政策或利率下行不及预期，居民收入增速修复不及预期。