摩根士丹利 - 香港住宅：与美联物业专家电话会议纪要

本篇报告记录了摩根士丹利就香港住宅市场举办的专家电话会议，邀请美联物业专家探讨行业现状与前景。美联物业预计 2026 年香港房价将增长 10%，2027 年保持正向但较小的增幅。核心观点包括：1）豪宅市场表现强劲，2026 年前 10 个月超 1 亿港元的一手交易创历史新高，人口流入支撑租金稳步上涨；2）新盘去化率令人鼓舞，内地赴港工作及求学需求保持韧性，新税收政策实施未导致明显的显性需求放缓；3）已竣工未售库存从 2025 年一季度的 2.8 万套降至 2026 年三季度的 1.9 万套，开发商降价压力减轻，未来供应量显着低于过去十年；4）市场主要风险在于股市走弱、激进加息以及内地对香港物业需求下滑，但并非当前基准预期。