中国房地产：二手房市场局部回暖难言全局复苏

摘要： 本报告分析了中国房地产市场近期呈现的特征，指出尽管上海等一线城市二手房交易量出现回暖（“小阳春”），但这种局部恢复不足以支撑整体地产行业的复苏，且二手房市场的改善并未能有效传导至新房市场。

行业主线：

1. 二手房与新房脱节：二手房因价格更具吸引力且交付风险低而受到青睐，但其成交增加并未带动新房销售，整体房产市场仍处于收缩周期。
2. 市场复苏的局部性：上海市场的回暖由特定的政策放宽、政府收购旧房以及金融中心财富效应驱动，不具备全国代表性。

关键变化与分歧：

1. 价格走势的分歧：虽然 2 月部分城市房价跌幅收窄，但 Iceberg 指数（冰山指数）显示 3 月房价可能再次扩大跌幅，此前改善可能仅为春节假期效应。
2. 需求转移而非增长：二手房成交份额提升更多是购房者从新房向二手房的需求转移，而非整体需求的绝对增长。

受益方向与风险：

1. 核心风险：由于预期根深蒂固、非 performing 债务交织以及缺乏决定性的政策方案，房地产行业的困境预计将持续数年。