国信证券固收公募REITs三季报电话会议纪要：业绩分化加剧，结构性机会凸显

本文是国信证券关于公募 REITs 2026年三季报的业绩分析与配置电话会议纪要。核心观点认为三季度板块业绩分化持续加剧，报表中夹杂了科目并表、基数效应、会计口径调整及季节性等非经营性干扰因素，需穿透表象关注底层资产真实的现金流生成能力。分板块看，消费、保障房、数据中心等赛道景气度与运营韧性较强，而产业园、仓储物流及部分能源标的基本面仍处于修复摸底阶段。政策面上，证监会公开征求意见明确公募基金投资 REITs 按证券投资管理，打开了中长期增量资金配置空间。后续配置建议把握两条主线：一是选择运营成熟、现金流确定的优质标的作为底仓配置；二是左侧布局估值折价较高且底层运营未实质恶化的产业园、仓储物流及高速标的。