华泰证券-物业管理行业季报：盈利压力持续，关注商业 REITs 发行进展

本报告为华泰证券对物业管理行业的季度业绩点评报告。前三季度行业代表公司实现营业收入 148.5 亿元（同比+6%），归母净利润 6.8 亿元（同比-4%），由于新项目利润爬坡、业务拓展竞争加剧以及宏观逆风，盈利压力进一步加剧。三季度单季营收同比增 5%，归母净利润同比降 15%，毛利率同比下滑 1.7 个百分点至 8.8%，行政效率提升和利息支出下降带来的费用率优化未能完全抵消毛利率收缩。商业 REITs 方面，其发行的昆山招商花园城项目已获证监会注册批复，若成功发行预计将产生一次性出表收益，但未来租金收入可能下降、商管收入将增加。基于盈利压力下调毛利率假设，华泰证券将 2026/2027/2028 年归母净利润预测分别下调 7%/6%/5%至 8.63/9.40/10.29 亿元，维持“买入”评级，目标价调整为 10.24 元。主要风险包括商业 REITs 发行不确定性、物业费下调与收缴风险、业务拓展竞争及人工成本刚性、关联房企支撑减弱等。