中国房地产：市场已提前定价 2027 年，2025 年业绩仅为噪音

摘要： 汇丰认为中国房地产市场已提前定价至 2027 年，2025 年的疲软业绩仅为“噪音”。报告指出，随着投资者将目光投向 2027 年的盈利改善，该行业有望迎来重新估值机会，并重点分析了购物中心复兴、低线城市潜力及政策环境宽松等核心逻辑。

行业主线：

1. 市场预期前移：投资者已不再过度关注 2025 财年的疲软业绩，而是预期 2027 年业绩将有所改善。
2. 商业中心潜力：管理得当的购物中心具有强劲的发展潜力，且低线城市零售市场被低估，正成为新机会。
3. 融资环境改善：随着“三道红线”监管要求取消，开发商资产负债表压力减轻，再融资机会再次出现。
4. 股息支撑：尽管盈利波动，但多数研究覆盖的公司维持或提高股息支付率，提供底部支撑。

关键变化与分歧：

1. 业绩反应钝化：股票市场对 2025 财年疲软业绩反应不敏感，显示行业重新估值窗口开启。
2. 零售额增速分化：优质购物中心零售额增长（如 CRL 达 22%）远超整体市场水平（3.7%）。

受益方向与风险：

1. 受益方向：推荐关注评级为“买入”的华润置地（CRL）、招商国际开发（C&D）和世泽集团（Seazen）。重点关注具备强执行力、低线城市布局及高股息率的标的。
2. 核心风险：销售势头无法维持、利润率低于预期、购物中心业务放缓、股息稳定性受损以及宏观和房地产政策的不确定性。