中国房地产：在一线城市反弹前布局

摘要： 本报告分析了中国一线城市（重点为上海和深圳）房地产市场的复苏潜力，认为其将参照香港市场的轨迹，预计在 2026 年底触底并在此后出现反弹。

行业主线：

1. 复苏轨迹同步性：历史数据显示上海/深圳房价与香港具有强同步性。预计上海和深圳将领先于其他二线城市，在 2026 年底触底，并在 2026-2028 年实现约 15% 的累积价格上涨。
2. 核心驱动因素：人口流入（人才引进政策）、收入增长（高增长的战略性新兴产业）和供给端的库存可控（核心区土地供应稀缺）共同支撑潜在需求。

关键变化与分歧：

1. 可负担性分歧：尽管房贷利率处于历史低位，但相比香港，上海和深圳的住房可负担性较低且仍存在负持仓成本（rental yield < mortgage rate）。
2. 财富效应催化：股市反弹带来的财富效应是关键支撑，且高净值买家正重新将配置转向国内核心城市房产。

受益方向与风险：

1. 受益方向：在上海和深圳拥有较高土地储备和利润敞口的强国企（Stronger SOEs）将在估值重估中更具优势。
2. 核心风险：一线城市价格反弹节奏低于预期、房地产开发商流动性管理压力、宏观经济硬着陆导致需求不足。