若通胀持续，海内外房地产市场怎么走？

摘要： 本报告探讨了全球通胀持续环境下，美国、中国大陆及中国香港三个房地产市场的运行逻辑与周期走势。核心观点认为，海内外房地产周期已开启交错，通胀中枢上移可能加速全球资本再布局，对中国房地产市场构成正向预期差，维持对内房板块积极看多的立场。

行业主线：

1. 房价与通胀的正相关性：历史数据表明房价长期跑赢通胀，通胀曲线通常可视为房价的底部。
2. 全球周期交错：西方经济体房价已现筑顶回落趋势，而中国香港及大陆核心一线城市初现企稳迹象。
3. 资本流向驱动：房价是全球资本布局的映射。在“去美元化”及资产配置再平衡背景下，中国资产的安全属性可能吸引境外资本回流。

关键变化与分歧：

1. 西方应对模式失效：在通胀高企环境下，西方经济体难以通过传统的降息和影子银行扩张来缓解住房可负担性问题。
2. 中国市场逻辑切换：中国房地产的修复可能不再仅依赖内生力量（财政、信贷），外部通胀冲击与资本回流将成为关键变量。

受益方向与风险：

1. 受益方向：中国内房板块；美国资产负债表健康的住宅开发商。
2. 核心风险：海内外长期通胀水平较预期更为可控；中国地产市场需求超预期疲弱。