公募 REITs 周度跟踪：年报出炉，昌保 REIT 认购火热

摘要： 本报告对 2026 年 3 月底至 4 月初的公募 REITs 市场进行了周度跟踪，涵盖一级市场发行进展、二级市场行情及流动性分析，并对年报披露后的 IRR 变化进行了统计。

核心数据变化：

1. 二级市场行情：中证 REITs 全收益指数周跌幅 0.01%，产权类上涨 0.07%，特许经营权类下跌 0.37%；环保水务（+1.42%）与数据中心（+0.49%）板块表现占优。
2. 一级市场进展：昌保 REIT 定价 2.317 元/份，网下报价倍数达 435 倍，创历史新高；本周共有 6 单首发 REITs 取得进展，商业不动产 REITs 拟募资规模已达 627 亿元。
3. 年报数据：经营权 REITs 年报显示，22 个可比项目中 14 只 IRR 下降，南京交通高速 REIT 降幅最大（-423BP），越秀高速 REIT 增幅最大（+255BP）。

边际解读/市场影响：

1. 供需背离：一级市场认购持续火热，但二级市场流动性仍处于历史低点，产权类与特许经营权类日均换手率仅为 0.29% 和 0.34%。
2. 资产分化：数据中心板块在二级市场活跃度最高；从估值看，交通（6.32%）、仓储物流（5.84%）板块收益率相对较高。

后续关注与风险：

1. 关注重点：商业不动产 REITs 的申报进度及底层资产的实际分派率兑现。
2. 核心风险：底层资产基本面不及预期、相关政策变动风险及市场价格波动风险。