REITs周报：年报出炉与一级市场发行热度跟踪

摘要： 本报告对 REITs 市场本周运行情况进行跟踪，重点分析年报出炉后的 IRR 变化、新产品发行进展以及二级市场的估值与流动性状况。

核心数据变化：

1. 一级市场发行火热：昌保REIT网下报价倍数达435倍，创历史新高；本周共6单首发公募REITs取得新进展，商业不动产REITs拟募资规模已达627亿元。
2. 年报 IRR 分化：可比的22个经营权REITs项目中，14只 IRR 下降，其中南京交通高速降幅最大（-423BP），越秀高速增幅最大（+255BP）。
3. 二级市场走势：中证REITs全收益指数微跌 0.01%，其中环保水务和数据中心板块表现占优。

边际解读/市场影响：
一级市场认购热度极高，但二级市场流动性仍处于历史低位。商业不动产REITs申报活跃，显示底层资产扩容趋势明显，但不同资产类型的年报表现出现分化。

后续关注与风险：
关注底层资产基本面是否不及预期，以及公募REITs相关支持政策的变动风险和市场价格波动风险。