对当前房地产困境的三点思考专题研究

摘要： 本报告针对房地产市场的“二次下探”现象，从供需格局、价格信号及尾部风险三个维度深入分析，认为当前地产市场已进入存量主导时代，解决困境的核心在于通过多种政策抓手减少“净供给”，并警惕风险向银行体系传导。

行业主线：

1. 存量管理是核心：当前城镇住宅套户比已突破1，供给相对充裕。建议通过政府收储、盘活不良房产、推进老房更新及自然淘汰“鬼城”等手段减少净供给，以促进价格回升。
2. 二手房作为领先指标：二手房在供给弹性、需求决策、价格机制和政策传导方面均领先于新房，是判断地产市场筑底的关键变量。

关键变化与分歧：

1. 价格磨底期：目前新房跌幅收窄但未止跌，二手房价格下行更深且环比持续探底，显示居民预期修复缓慢，底部呈现明显的延后特征。
2. 风险传导路径：地产风险已从房企端（流动性与减值）转向居民端（资产负债表收缩）及银行端（资产质量承压）。

受益方向与风险：

1. 关注方向：重点关注城市更新、保障性住房收储及“好房子”建设带来的结构性机会。
2. 核心风险：中小银行（尤其是城农商行）的个人按揭贷款不良率上行、抵押品价值下跌导致的资产质量恶化，以及宏观经济波动超预期。