香港房地产：路演反馈从中国内地和新加坡出发

本文为瑞银发布的香港房地产行业路演反馈报告，总结了过去两周在内地和新加坡进行30多场投资者会议的交流情况。南向投资者对开发商兴趣有限，主要由于股息率较低及担忧美国加息和跨境投资监管趋严。新加坡投资者对港股开发商普遍低配。住宅方面，市场关注Carried Interest税收改革对住宅租金的提振作用，瑞银预计未来两年住宅租金将保持中高个位数复合增速，但由于当前租金回报率偏低且利率与政策下行风险未充分定价，维持对香港开发商的谨慎立场，预计2026年第四季度房价适度调整。长期来看，AI颠覆效应及北部都会区发展对香港地产带来深远影响，北部都会区可能分流市区需求并降低长期住宅溢价。相比之下，核心区写字楼和零售物业土地 landlords 吸引更多兴趣，中环写字楼租金前景获看好，且高股息及净现金标的更受青睐。报告重申对Henderson、SHKP、NWD、Hysan、HLP等开发商的谨慎或卖出立场，并看好Wharf、Sino、CKA、Kerry Properties和Link REIT。