本次交流重点探讨现房销售新政对房地产行业商业模式的深远影响。新政导致项目杠杆率由预售制的10-20倍骤降至2.5-3倍，行业进入去杠杆与缩量周期，预计业绩底将在2028-2029年出现，结算规模呈“倒耐克型”走势。投资逻辑从博弈“房价上涨”转向评估“持续经营能力”，阿尔法机会的抓手由销售转向拿地，率先恢复拿地强度的稳健龙头（如华润置地、中海发展）将具备更高弹性。估值体系预计将向港资模式靠拢，PB随ROE下降而承压，但PE有望因经营质量提升和分红稳定而抬升。建议投资者先交易规模收缩的确定性，再博弈资产价格上涨的不确定性。