北上楼市拐点分析交流纪要

摘要： 本次分享重点讨论北京、上海房地产市场的价格走势，认为年内有望看到房价止跌企稳的拐点，并详细阐述了基于“库存”视角的研判逻辑。

行业主线：

1. 库存决定拐点：认为研判房价中短期趋势应重点关注“二手房库存”而非新房库存，因为二手房更能决定边际定价。
2. 北上率先企稳：北京和上海的二手房库存去化周期已接近或达到合理水位（北京约 6.1 个月，上海约 3.5 个月），具备企稳基础。

关键变化与分歧：

1. 驱动因素变化：本轮去化周期的优化是由分子端（挂牌量下降/撤牌增加）驱动，而非单纯由分母端（成交量政策刺激）驱动，这意味着市场主导权有所转移，趋势更具可持续性。
2. 城市分化：北上预计年内企稳，二线城市可能在 1-3 年内陆续企稳，三四线城市则更为复杂且缓慢。

受益方向与风险：

1. 受益方向：一线核心城市（北上）率先迎来止跌回稳。
2. 核心风险：关注“控增量”强度，若土地供给过快导致新盘供应增加，将对周边二手房产生抛盘压力，干扰库存去化进程。