中国房地产行业：在“十五五”规划下仍为支柱产业

摘要： 本报告分析了中国房地产行业在“十五五”规划背景下的定位与走势。报告认为，尽管房地产在“十五五”规划中仍被定位为支柱产业，但行业目前处于深度的去杠杆与调整期。虽然年初住房活动指数有所回升，但整体下行趋势预计将持续至2026年。

行业主线：

1. 产业定位与规划转移：房地产仍被视为支柱产业，但“十五五”规划重心从“十四五”的口号引导转向执行，强调“高质量发展”，重点在于去风险、项目治理、激活库存及提升住房质量。
2. 政策重心微调：新规划删除了房产税立法的相关表述，转而深化公积金改革（支持灵活就业人员）及支持多孩家庭住房保障。

关键变化与分歧：

1. 数据边际回升与结构矛盾：年初住房活动指数小幅回升，但新开工和竣工量萎缩扩大，库存压力依然巨大（新房在建量相当于 72.4 个月的销售量）。
2. 政策期待分歧：市场在等待一个能真正扭转预期的“综合性政策包”（如大规模稳定基金、政府主导去库存），但规划强调的“城市自主权”暗示全国性强力干预可能不会立即出现。

受益方向与风险：

1. 受益方向：聚焦于住房质量提升（好房子）、保障性租赁住房专业化运营及符合城市更新方向的项目。
2. 核心风险：房价持续下跌导致的资本损毁、居民净资产下降及其对私人消费的拖累，以及缺乏全国性统一救市政策导致的调整期延长。