房地产 2026 年基本面及后阶段看法：把握窗口期，布局新机遇

摘要： 本报告对 2026 年房地产市场进行深度分析，认为行业启动顺序为“政策 > 股价 > 成交量 > 房价 > 业绩”。在政策预期升温的窗口期，建议聚焦具备高质量发展能力的资质蓝筹房企，并关注不动产 REITs 作为存量资产出表的新工具。

行业主线：

1. 启动顺序明确：认为当前板块启动点较低，政策预期升温将率先驱动股价，随后带动成交量与房价回升。
2. 模式转型升级：房地产进入“十五五”高质量发展阶段，行业逻辑从防风险转向民生视角下的美好生活需求，推动供给侧调控转向需求合理释放。
3. 存量资产盘活：强调不动产 REITs 在商业不动产盘活中的作用，通过资产出表优化房企财务结构。

关键变化与分歧：

1. 供需模型变化：新房市场进入“缩量提质”路线，中心城区通过提质提价满足高净值人群，郊远环线则减供促使刚需向存量市场转移。
2. 筑底信号分化：通过租金回报率分析，一线城市部分资产价格从“负面展望”转为“中性”，二线城市部分租售比合理区域已具备止跌能力。

受益方向与风险：

1. 受益方向：具备较强拿地能力、符合不动产 REITs 出表条件、低库存的资质蓝筹房企。
2. 核心风险：市场环境分化导致新房销售承压；二三线城市库存问题依然严重；政策落地进度不及预期。