中国房地产 2 月数据点评及 3 月展望

摘要： 本报告分析了 2026 年前两个月中国房地产市场的运行情况，指出尽管销售价值和量降幅有所收窄，但建筑活动（竣工和开工）进一步萎缩。报告预计 3 月由于政策力度不足、库存积压及买家情绪再度走弱，销售降幅将进一步扩大。

核心数据变化：

1. 销售端：2M26 全国销售价值同比下降 20%，销售量同比下降 14%，较 12 月的降幅有所收窄。
2. 建筑与投资端：建筑活动持续萎缩，竣工同比下降 28%，新开工下降 23%；房地产投资 (REI) 2M26 同比下降 11%。
3. 价格端：70 城房价指数在季节性影响下继续微跌，2 月新房和二手房分别环比下降 0.3% 和 0.4%。

边际解读/市场影响：

1. 市场情绪恶化：高能级城市二手房挂牌量自 3 月初起回升，显示居民信心走弱。
2. 政策预期落空：全国人大会议未提供额外的住房刺激措施，预计未来几个月销售将面临更大压力。
3. 估值压力：尽管 1 月底出现情绪驱动的反弹，但开发商股票平均跌幅超过 15%，当前估值仍被认为偏高。

后续关注与风险：

1. 关注方向：建议关注具备自救能力的高质量公司，包括具有 C-REIT 潜力的商业地产运营商（如华润置地、旭辉国际）以及利润恢复可见度较高的住宅整合者（如建发国际）。
2. 风险警示：在接下来的业绩季，万科、龙湖、金茂、绿城和 Gemdale 等公司可能面临较大压力。