申万宏源：物业管理行业 2026H1 财报综述——板块整体承压，优质物企保持韧性

报告综述了 2026H1 物业管理板块财务表现。受房地产行业销售与新开工下行、部分房企出险及应收账款计提增加影响，板块整体营收同比增长 4.1%，归母净利润同比下降 0.7%，呈现总体降速、结构分化加剧态势。一线物企在营收、业绩增速及盈利能力方面表现优于二线物企。26H1 板块毛利率与净利率双降，资产负债率上升，ROE 下滑，但合同/在管面积覆盖倍数仍保持在 1.23 倍的稳健水平。报告维持物业管理行业“看好”评级，认为行业兼具准公共服务、消费及资产管理属性，短期虽受地产下行压制，但优质物企有望通过集中度提升和提质增效实现高质量发展。推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业，建议关注滨江服务、建发物业。核心风险提示为地产销售超预期下行、人工成本上升及增值服务探索不及预期。