2026 年房地产行业投资策略分享纪要

摘要： 本次分享由方正证券地产首席分析师王松主讲，核心观点认为 2026 年房地产行业将处于“止跌回稳路漫漫，转型运营长江半”的深水区，投资逻辑已由增量开发全面转向存量运营与模式转型。

行业主线：

1. 市场格局分化：新房市场筑底缓慢，量价降幅收敛但投资端压力仍大；二手房市场以“价换量”为特征，成交占比提升，市场重心从增量转向存量。
2. 宏观传导变化：地产对 GDP 的总量拖累效应逐渐趋弱，但对 CPI 等物价体系的结构性影响依然深远，居民资产负债表缩表抑制消费意愿。
3. 政策导向转变：预计不会出现超大规模刺激，政策将聚焦“控增量、去库存、优供给”，重点在于财政政策（如土地储备专项债）与货币政策的协同，支持存量交易与转型。

关键变化与分歧：

1. 开发逻辑失效：住宅开发板块面临存货减值、信用风险及增量空间收缩三重压力，不再是投资主线。
2. 估值逻辑重构：投资重心转移至能提供稳定现金流的运营标杆，以及能脱离地产周期、拥抱高景气赛道（如机器人、科技消费）的转型先锋。

受益方向与风险：

1. 受益方向：一线城市核心商圈的商业地产运营龙头（如恒隆地产、新世界发展），以及具备科技转型能力的地产企业（如首创控股）。
2. 核心风险：财政与货币政策协同不及预期；二手房房价跌幅超预期影响金融体系稳定；房企流动性风险进一步发酵。