香港地产月报（2026.2）：楼市量价双升，新财年宅地供应量上调

摘要： 本次会议汇报了 2026 年 2 月香港房地产市场的运行情况。整体呈现住宅市场量价双升、商业地产边际企稳的态势，且港府上调了新财年的宅地供应计划，有利于支撑地产市场的健康修复周期。

行业主线：

1. 住宅市场强劲修复：2月一手私宅成交量环比增长 67%，成交金额增长 44%，修复势头显著。二手私宅成交量价同步回升，且全区域修复较为均衡，大型房屋修复更明显。
2. 土地供应弹性增加：港府将 2026-2027 财年计划供应量上调至 22,580 套，通过保证供应弹性防止房价快速上涨引发泡沫，有利于开发商消化库存及维持长期的健康修复。
3. 商业地产企稳：写字楼空置率基本出顶，核心区域租金具备韧性；零售物业延续积极恢复态势，其中珠宝钟表及耐用消费品带动明显，恒隆、太古等龙头对零售前景持乐观态度。

关键变化与分歧：

1. 杠杆意愿回升：抵押贷款金额同比增长显著，购房人加杠杆意愿随房价修复而提升。
2. 流动性风险扰动：3 月起受中东局势影响，美国流动性收紧导致降息预期延后，短期内造成港资私宅开发商股价回撤。

受益方向与风险：

1. 受益方向：关注估值回撤后的港资地产商，尤其是南向资金持仓较低（如恒基、新鸿基、信和）的标的，认为在流动性宽松大背景下，香港地产处于 2-3 年的改善周期。
2. 核心风险：全球流动性恶化导致降息延后、输入型滞胀风险以及外部政治局势的负面扰动。