公募 REITs 2026 年春季策略展望：存量重构开新局，蓝海向未来

摘要： 本报告对 2026 年公募 REITs 市场进行春季策略展望，重点分析商业不动产 REITs 试点的影响、二级市场估值生态的重构以及各类底层资产的业绩预期。认为市场整体处于震荡筑底阶段，随着商业不动产试点元年开启及政策引导长线资金入市，市场规模有望向万亿方向发展。

核心观点：

1. 商业不动产 REITs 开启新局：2026 年为试点元年，将推动房地产行业由“重资产开发”向“轻资产运营”转变，资产结构将引入酒店、写字楼等新业态，提升市场容量。
2. 二级市场震荡筑底，向上可期：低利率环境与资产荒构筑底部，但分红本息拆分及顺周期资产压力压制上行空间。
3. 配置逻辑分化：建议在分化中寻找结构性机会，关注消费类奥莱项目、公租房、以及量价稳定的 IDC 资产。

论据支撑：

1. 政策红利：证监会明确支持商业不动产 REITs，简化审核链条且募资用途更灵活（允许还债、补流），有利于盘活存量资产。
2. 估值性价比：产权类 REITs 的派息率相对于 10 年期国债及中证红利指数均处于历史高分位，股息性价比凸显。
3. 资产基本面：IDC 资产通过长期协议锁定量价，基本盘稳定；消费类 REITs 预计收入稳中有升，但需警惕补贴退坡及竞争加剧。

局限性/风险：

1. 政策风险：发行审核节奏变化、制度进一步调整。
2. 市场风险：投资者参与度波动、流动性不足导致二级市场交投清淡。
3. 经营风险：底层资产经营业绩下滑、宏观经济波动影响顺周期资产运营。